For beboere

Vedtekter

Vedtektene ble sist endret den 05.05.2010, med virkning fra samme dato som ny lov om
borettslag trer i kraft,15.08.2005. Sist endret på generalforsamling 06.05.20

1. Innledende bestemmelser
 1-1 Formål
A/L Ospelia borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold
(1) Borettslaget ligger i Nittedal kommune og har forretningskontor i Nittedal kommune.
(2) Borettslaget er tilknyttet USBL som er forretningsfører.

2. Andeler og andelseiere
2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100,-.
(2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være
     andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.
(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent
      av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1). Det samme gjelder
      selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat,
      fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er
      opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som
      har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe
      boliger til vanskeligstilte.
(4) Andelseierne skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

2-2 Sameie i andel
(1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
(2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere
     av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2.

2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget
     for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning
     dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.
(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette
      komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til
      borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.
(4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig
      avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling
      av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny
      andelseier har rett til å erverve andelen.

3. Forkjøpsrett
3-1 Hovedregel for forkjøpsrett
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i
     boligbyggelaget forkjøpsrett.
(2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens
      eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i
      samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til
      samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende
      når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et 
      husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.
(3) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre
      forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i
       vedtektenes punkt 3-2, jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.
 
3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende
      Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om
      at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager
      dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og
      varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder,
      før meldingen om at andelen har skiftet eier.

3-3 Nærmere om forkjøpsretten
(1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i
      borettslaget med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.
(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg utpeker boligbyggelaget hvilken
      andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.
(3) Andelseier som vil overta ny andel, må overdra sin andel i laget til en ny andelseier.
      Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.
(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets
      nettsider, ved oppslag i borettslaget eller på annen egnet måte.

4. Borett og bruksoverlating
4-1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til
      det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og
      forholdene.
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet.
      Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være
      til skade eller ulempe for andre andelseiere.
(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er
      nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av
     boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
(5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt
      forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen 
     holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre
     brukerne av eiendommen.

4-2 Bruksoverlating
(1)   Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.
(2)   Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  • andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år
  •  andelseieren er en juridisk person
  • andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
  • et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
  • det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
      I tillegg kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året.
(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

5. Vedlikehold
5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til,
      i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første
      hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive
      vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes
      og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør,
      sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring,
      ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett,
      varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-,
      gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.
(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning
      både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning.
      Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l.
(4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved
      innbrudd og uvær.
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter
      andelseieren straks å sende melding til borettslaget.
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren
     ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten
     ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget
     utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen,
      skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye
      slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig
      utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, 
      bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i
      bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt,
      herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal
      gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker
      av boligen.
(5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller
      pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

6. Pålegg om salg og fravikelse
6-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

6-2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget
      pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd.
      Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve
      andelen solgt.

6-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

7. Felleskostnader og  pantesikkerhet
7-1 Felleskostnader
(1) Felleskostnadene betales innen den 20. i  hver måned. Borettslaget kan
     endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren
     den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

7-2 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

8. Styret og dets vedtak
8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 andre
      medlemmer med 3 varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år.
      Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder
      ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.

8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak.
      Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem
      eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de
      frammøtte styremedlemmene.

8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede.
      Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene.Står stemmene
      likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som
      innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.
(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels
      flertall, fatte vedtak om:
        1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som
            etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
        2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært
            benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,
        3. salg eller kjøp av fast eiendom,
        4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
        5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
        6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk
            ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt
To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.

9. Generalforsamlingen
9-1 Myndighet
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.
(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig,
     eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel
     av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for
     møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal
      være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling
     kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst
     tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til
     boligbyggelaget.
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et
     forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med 
     minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i
     innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær 
     generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det
     etter vedtektenes punkt 9-3 (1).

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
  • Godkjenning av årsregnskap
  • Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
  • Eventuelt valg av revisor
  • Fastsetting av godtgjørelse til styret
  • Andre saker som er nevnt i innkallingen
9-5 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

9-6 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.

9-7 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i
     andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger
      av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan
      generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som
      valgt.
(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.

10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern
10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der
      medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk
      særinteresse.
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på
     generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar
     for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om
     pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.

11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene
11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen
      med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.
(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra boligbyggelaget,
      jf borettslagslovens § 7-12:
  • vilkår for å være andelseier i borettslaget
  • bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget
  • denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer
11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39. jf lov om boligbyggelag av samme dato.